Constructeur en faillite : peut-on encore faire jouer la garantie décennale ?

Des fissures apparaissent sur votre façade, l'étanchéité de votre toiture cède, et lorsque vous tentez de joindre l'entreprise qui a réalisé les travaux, vous découvrez qu'elle a été placée en liquidation judiciaire. Ce scénario, plus fréquent qu'on ne le pense, plonge de nombreux propriétaires dans un sentiment d'impasse. Pourtant, la cessation d'activité d'un constructeur n'éteint pas la garantie décennale — une réalité juridique largement méconnue. Des recours existent, encadrés par la loi, à condition d'agir rapidement et de manière appropriée. Maître Eric de Tricaud, avocat à Saint-Raphaël intervenant notamment en droit immobilier et en droit de la construction, accompagne les propriétaires confrontés à ces situations complexes dans le Var et ses environs.

Ce qu'il faut retenir :

• L'assurance décennale souscrite par le constructeur reste active pendant 10 ans après la réception des travaux, même en cas de liquidation judiciaire, de cessation d'activité ou de radiation — c'est l'assureur décennal qui indemnise directement le propriétaire via l'action directe (article L124-3 du Code des assurances).
• Si l'action contre l'assureur décennal est engagée durant les deux dernières années de la garantie, le délai peut être prolongé de 2 ans maximum (article L114-1 du Code des assurances), mais cette prolongation n'est pas automatique.
• L'action directe contre l'assureur décennal est irrecevable si les désordres invoqués ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ou ne le rendent pas impropre à sa destination (Cass. civ. 3e, 20 mai 2015, n° 14-14.773) : un défaut esthétique ou une mauvaise finition ne suffisent pas.
• Même si le délai décennal est expiré, l'acquéreur d'un bien revendu peut agir en garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, recours cumulable avec l'action décennale selon la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 17 juin 2009, n° 08-15503).

La garantie décennale survit à la faillite du constructeur : ce que dit la loi 

Un socle législatif protecteur depuis 1978

Le système de protection des maîtres d'ouvrage repose sur un socle législatif solide. La loi Spinetta du 4 janvier 1978 impose, avant le démarrage de tout chantier, une double obligation d'assurance : l'assurance de responsabilité décennale pour le constructeur, et l'assurance dommages-ouvrage pour le maître d'ouvrage. Cette obligation s'impose à tout intervenant — entrepreneur, architecte, bureau d'études, maître d'œuvre ou artisan.

L'article 1792 du Code civil établit une présomption de responsabilité de plein droit pesant sur le constructeur pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Concrètement, le procès-verbal de réception signé par le maître d'ouvrage constitue le point de départ légal de ce délai, conformément à l'article 1792-4-1 du Code civil. Les dommages couverts sont ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. En revanche, les désordres purement esthétiques, l'usure normale ou les dommages résultant d'un cas de force majeure sont exclus.

Un simple défaut esthétique ne déclenche pas la garantie

Ce critère de gravité est déterminant. La Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 20 mai 2015, n° 14-14.773) a jugé que l'action directe contre l'assureur de garantie décennale est irrecevable si le maître d'ouvrage ne démontre pas que les défauts d'exécution constituent un dommage de nature décennale — c'est-à-dire compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Un simple défaut esthétique ou une mauvaise finition sera systématiquement écarté par l'assureur et par le juge.

Le législateur a d'ailleurs assorti l'obligation d'assurance d'une sanction pénale dissuasive : un constructeur qui ouvre un chantier sans assurance décennale encourt jusqu'à 75 000 euros d'amende et six mois d'emprisonnement (article L243-3 du Code des assurances). Preuve, s'il en fallait, que cette obligation est d'ordre public.

Garantie décennale et constructeur en liquidation judiciaire : le contrat d'assurance reste actif

Voici le principe fondamental à retenir : l'assurance décennale souscrite avant le chantier reste valable pendant dix ans à compter de la réception, quelle que soit la situation juridique ultérieure de l'entreprise. Liquidation judiciaire, cessation d'activité, radiation du registre du commerce : aucune de ces circonstances n'affecte la couverture d'assurance.

C'est l'assureur du constructeur — et non le constructeur lui-même — qui demeure tenu d'indemniser les sinistres décennaux survenus dans ce délai. La Cour de cassation l'a clairement confirmé dans un arrêt de principe du 7 novembre 2000 (n° 97-22582) : le maître d'ouvrage peut exercer une action directe contre l'assureur décennal, sans être contraint de mettre préalablement en cause le constructeur liquidé ni de déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire.

Prescription et prolongation : un délai à surveiller de près

Sur la question du délai, un arrêt du 14 septembre 2023 a précisé que l'action contre l'assureur décennal se prescrit par le même délai que l'action contre le constructeur, soit dix ans à compter de la réception. La vigilance sur les délais est donc absolument décisive : un désordre découvert la neuvième année ne laisse que douze mois pour agir. Toutefois, si l'action initiale contre le constructeur ou son assureur décennal est engagée au cours des deux dernières années de la garantie décennale, le délai d'action peut être prolongé d'une durée maximale de 2 ans supplémentaires (article L114-1 du Code des assurances). La Cour de cassation a expressément écarté la thèse d'un délai automatique de 12 ans (10 + 2) : cette prolongation ne s'applique que sous cette condition précise, c'est-à-dire uniquement si l'action a été introduite dans les deux dernières années du délai décennal.

Exemple concret : Mélanie F fait réceptionner sa maison le 15 mars 2016 à Fréjus. En janvier 2025, soit près de neuf ans après la réception, elle constate d'importantes infiltrations en toiture rendant l'étage inhabitable. L'entreprise ayant réalisé la charpente et l'étanchéité a été placée en liquidation judiciaire en 2022. Mélanie engage une action contre l'assureur décennal en février 2025, donc dans les deux dernières années du délai décennal (qui expire le 15 mars 2026). Grâce à l'article L114-1 du Code des assurances, son délai d'action est prolongé jusqu'en mars 2028 au maximum. 

À noter : Même lorsque le délai décennal est expiré, un recours subsidiaire peut subsister. L'action en garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) est cumulable avec l'action décennale, selon la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 17 juin 2009, n° 08-15503). Si l'ouvrage a été vendu, l'acquéreur peut agir sur ce fondement dans les 2 ans à compter de la découverte du vice — y compris si le délai décennal est déjà écoulé. Ce recours est particulièrement utile quand les désordres viennent seulement d'être découverts après l'expiration de la garantie décennale.

Recours contre l'assureur décennal : les étapes concrètes à suivre

Face à un constructeur en faillite, le recours principal consiste à actionner directement son assureur décennal. La démarche suppose de respecter un enchaînement précis d'étapes pour préserver vos droits.

Constituer un dossier de preuves complet

Dès la découverte des désordres, constituez un dossier de preuves solide : photos horodatées, constat d'huissier, procès-verbal de réception avec les éventuelles réserves, copies des mises en demeure, attestation d'assurance décennale du constructeur et contrat ou devis signé. Ce dossier conditionne directement la recevabilité de toute procédure ultérieure.

Adressez ensuite une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur ou à son mandataire liquidateur, lui demandant d'intervenir sous huitaine. Si l'attestation d'assurance a été égarée, plusieurs pistes permettent de retrouver les coordonnées de l'assureur : les factures du constructeur, le mandataire judiciaire désigné par le tribunal, ou encore le greffe du tribunal du lieu du siège de l'entreprise.

Saisir l'assureur et interrompre la prescription

Passé le délai de huit jours sans réponse, saisissez directement l'assureur décennal par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant l'ensemble des pièces justificatives et une description précise des désordres. Pour interrompre la prescription de dix ans, il est indispensable d'assigner simultanément le constructeur (ou son liquidateur) et son assureur en référé-expertise, conformément à l'article 2241 du Code civil. Attention : si l'une des parties n'est pas expressément visée dans l'assignation, l'interruption ne lui est pas opposable. La Cour de cassation a d'ailleurs précisé qu'une action dirigée contre un assureur en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage n'interrompt pas la prescription pour l'action engagée contre ce même assureur en sa qualité d'assureur décennal du constructeur. L'assignation doit donc viser expressément et distinctement chaque qualité dans l'acte, sous peine de voir le délai continuer à courir pour la qualité non visée.

Déclarer sa créance : un dossier incomplet expose au rejet

Par ailleurs, déclarer votre créance auprès du mandataire liquidateur dans les deux mois suivant la publication du jugement d'ouverture au BODACC (formulaire Cerfa n° 10021*01) constitue une démarche complémentaire, bien qu'elle ne soit pas un préalable obligatoire à l'action directe contre l'assureur. Toutefois, une créance déclarée sans pièces justificatives — contrat ou devis signé, factures, relevés de paiements, mises en demeure, attestation d'assurance décennale, procès-verbal de réception — peut être contestée par le liquidateur ou rejetée par le juge-commissaire. Le dossier joint à la déclaration doit donc être complet dès l'envoi, car toute carence documentaire expose à un rejet ou à une contestation de créance.

Conseil : Avant même de vous engager dans l'une de ces démarches, vérifiez si le chantier était couvert par un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Dans le cas d'un chantier inachevé lors de la liquidation judiciaire du constructeur, la garantie de livraison — distincte de la garantie décennale — peut être activée dès 30 jours de retard ou dès la non-réalisation des réserves, avec prise en charge des dépassements au-delà de 5 % du prix initial. Ce recours complémentaire et autonome peut être exploré avant même de soulever la question de la garantie décennale.

L'assurance dommages-ouvrage : un recours immédiat malgré la faillite

Si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage lors de la construction, vous disposez d'un atout majeur. Cette assurance, prévue par l'article L242-1 du Code des assurances, permet une indemnisation en dehors de toute recherche des responsabilités. Elle fonctionne indépendamment de la situation financière ou juridique du constructeur : sa faillite n'affecte en rien votre droit à réparation.

Déclarez le sinistre dans les cinq jours ouvrés suivant sa découverte par lettre recommandée, sans attendre l'issue de la procédure collective. L'assureur est alors soumis à des délais légaux stricts :

• 10 jours pour accuser réception de la déclaration ;
• 60 jours pour notifier sa décision de prise en charge ou de refus ;
• 90 jours pour présenter une offre d'indemnisation ;
• 15 jours pour verser l'indemnité après votre acceptation.

En cas de dépassement de ces délais ou d'offre manifestement insuffisante, vous pouvez engager vous-même les travaux de réparation après notification à l'assureur. L'indemnité sera alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux légal.

Sans dommages-ouvrage, la situation est nettement plus contraignante. Une procédure judiciaire devient quasi inévitable, avec un délai d'indemnisation pouvant atteindre deux à quatre ans en moyenne. Le propriétaire doit en outre préfinancer les travaux de réparation pendant toute la durée du litige.

Quand l'assureur décennal est lui-même défaillant : des recours alternatifs limités 

La vague de faillites d'assureurs LPS entre 2018 et 2020

La situation se complique davantage lorsque l'assureur décennal du constructeur est lui-même en liquidation judiciaire. Ce phénomène n'est malheureusement pas marginal. Plusieurs assureurs étrangers opérant en Libre Prestation de Services — Elite, Alpha Insurance, Qudos, CBL — ont cessé leurs activités entre 2018 et 2020, laissant environ 200 000 professionnels du bâtiment sans couverture valide. Ces compagnies, non soumises au contrôle de l'ACPR, n'avaient pas constitué les réserves suffisantes pour honorer des garanties s'étalant sur dix ans. Concrètement, pour les polices souscrites auprès d'Alpha Insurance (Danemark, liquidée officiellement le 8 mai 2018), d'Elite (Gibraltar, liquidée en juillet 2018) ou de Qudos (Danemark, liquidée en novembre 2018), les sinistres non honorés par le liquidateur devaient être présentés au fonds de garantie du pays d'origine de l'assureur — par exemple, le fonds de garantie danois pour Alpha, mais uniquement jusqu'au 8 novembre 2018. Au-delà de cette date, seuls les fonds disponibles lors de la liquidation permettent un désintéressement partiel des créanciers, ce qui laisse dans les faits très peu d'espoir d'indemnisation pour la majorité des assurés concernés.

Le FGAO : une impasse pour la garantie décennale

Le réflexe de se tourner vers le FGAO (Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires) constitue dans ce cas une impasse juridique pour la garantie décennale. Ce fonds ne couvre que l'assurance dommages-ouvrage, et uniquement pour les contrats souscrits à compter du 1er juillet 2018, en application de l'ordonnance du 28 novembre 2017.

Des voies de recours complémentaires à explorer

D'autres voies méritent cependant d'être explorées :

• Le recours contre les autres intervenants au chantier : si un architecte, un bureau d'études ou un maître d'œuvre a participé aux travaux, son assurance décennale propre peut être actionnée indépendamment de la faillite du constructeur principal.
• L'action délictuelle contre les sous-traitants sur le fondement de l'article 1240 du Code civil : cette voie est plus complexe, car la présomption de responsabilité décennale ne s'applique pas et la preuve d'une faute doit être rapportée.
• Le recours contre le vendeur en cas de revente du bien : l'article 1792-1 du Code civil répute constructeur toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a fait construire. La Cour d'appel de Versailles a ainsi condamné un vendeur solidairement avec l'assureur décennal de l'entreprise tombée en faillite, décision confirmée par la Cour de cassation. Concrètement, si le bien a été revendu après construction, l'acquéreur peut mettre en cause à la fois l'assureur décennal du constructeur liquidé et le vendeur du bien, lesquels peuvent être condamnés conjointement et solidairement au paiement des réparations — ce qui renforce significativement les chances d'indemnisation effective.
• La responsabilité des courtiers et intermédiaires ayant placé des contrats auprès d'assureurs LPS peu solvables (notamment SFS et EISL, eux-mêmes en liquidation) : ces intermédiaires peuvent voir leur responsabilité professionnelle engagée par les constructeurs lésés. Ils sont en demeure de contacter le siège de l'assureur dans son pays d'origine pour initier les démarches d'indemnisation. Cette voie de recours contre le courtier est distincte et complémentaire de l'action contre le liquidateur de l'assureur.

À noter : En cas de faute dolosive du constructeur — c'est-à-dire dissimulation délibérée d'une malfaçon, exécution de travaux sans compétence technique ou absence volontaire d'assurance destinée à laisser expirer le délai décennal — la responsabilité contractuelle peut être engagée sur ce fondement distinct, avec une prescription de 5 ans à compter de la découverte des faits (article 2224 du Code civil). Cette voie ne se heurte pas à la même présomption de responsabilité que l'action décennale et peut offrir un recours supplémentaire lorsque les autres voies sont fermées.

Garantie décennale et "faillite" : pourquoi un accompagnement juridique est déterminant

Face à l'imbrication de ces recours, à la rigueur des délais de prescription et aux nombreux pièges procéduraux — qualité visée dans l'assignation (une erreur sur ce point pouvant laisser courir la prescription pour la qualité non visée), distinction entre créances antérieures et postérieures, risques de forclusion —, se faire accompagner par un avocat maîtrisant le droit de la construction est déterminant pour ne pas perdre ses droits.

Le cabinet de Maître Eric de Tricaud, avocat à Saint-Raphaël (Var), intervient en droit immobilier et en droit de la construction auprès des particuliers et des professionnels. Chaque dossier fait l'objet d'une analyse rigoureuse, d'un conseil personnalisé sur la stratégie à adopter et, lorsque la voie judiciaire s'impose, d'une défense adaptée devant les juridictions compétentes. La relation repose sur la proximité, la transparence sur les procédures et les chances de succès, ainsi que sur une stricte confidentialité.

Si vous êtes confronté à des malfaçons après la faillite de votre constructeur, n'attendez pas que les délais expirent. Contactez le cabinet pour un premier échange sur votre situation et identifier les recours encore ouverts.